In vergangenen Tagen erledigte ein Haumeister oder Hauswart viele Arbeiten, die in Mehrparteien anfielen. Für diesen Beruf war schon immer Multitasking gefragt, der Hausbesorger musste in vielen Bereichen handwerklich versiert sein. Oft wurde dem „guten Geist des Hauses“ eine Dienstwohnung innerhalb der Anlage zur Verfügung gestellt. Der Aufgabenbereich war äußerst vielschichtig und umfasste neben der Reinigung auch die Instandhaltung wie das Auswechseln von Glühbirnen im Stiegenhaus, das Rasenmähen im Gemeinschaftsgarten sowie das Schneeschaufeln im Winter. Aus diesem Beruf hat sich der Beruf des Facility Managements geboten, der jedoch noch viel mehr umfasst als die genannten Arbeiten, dabei wird ein umfassendes und gleichzeitig ganzheitliches Gebäudemanagement geboten.
Welche Bereiche umfasst Facility Management?
Die Gründe, warum sich immer mehr Hauseigentümer dafür entscheiden, einen Facility Manager zu beauftragen, liegen auf der Hand. Der Experte kümmert sich nämlich vereinfacht gesagt um die optimale Nutzung eines Gebäudes und des Grundstücks – und diese Aufgabe umfasst den gesamten Lebenszyklus des Objekts sowie folgende Teilbereiche:
- Technische Anlagen
- Hauptgebäude
- Nebengebäude wie Gartenhaus, Garage etc.
- Ausstattung
Beim Facility Management geht es um viel mehr als nur um die Instandhaltung. Vorwiegend werden Facility Manager für Gewerbeobjekte und große Wohnhausanlagen eingesetzt. Dabei geht es unter anderem um Kosteneffizienz. Es wird unter anderem berechnet, in welchen Bereichen es Einsparungspotential gibt. Beauftragt man einen Facility Manager für ein älteres oder neues Objekt, steht erst einmal die Analyse des Ist-Zustandes im Vordergrund. Jeder Ablauf, jede technische Einrichtung und Ausstattung wird genau geprüft. Der Facility Manager ist in verschiedenen Bereichen ausgebildet, von der Kostenrechnung über technisches Know-How bis hin zu fundierten betriebswirtschaftlichen Kenntnissen.
Operatives und strategisches Facility Management
Die Hauptaufgaben im operativen Facility Management liegen in der optimalen Bewirtschaftung eines Objekts. Dabei geht es zum Beispiel um die Prüfung der technischen Anlagen. Beim strategischen Facility Management geht es mehr um richtiges Management. In diesem Bereich werden zum Beispiel Fachleute koordiniert, Angebote für Sanierungsarbeiten eingeholt, mit Behörden über Förderungen verhandelt, Budgets erstellt oder Umweltauflagen geprüft. In diesem Arbeitsbereich geht es weniger um die praktische Umsetzung, als vielmehr um die Projektplanung, Koordination und Kommunikation mit verschiedenen Stellen und Handwerksbetrieben.
Lebenszyklus eines Gebäudes – was ist darunter zu verstehen?
Je früher man einen Facility Manager beauftragt, umso besser kann ein Gebäude konzipiert werden. Seine Aufgabe beginnt nämlich nicht erst dann, wenn das Objekt steht und die ersten Mieter eingezogen sind. Ganz im Gegenteil, in der Regel macht es Sinn, den Profi schon bei der Projektidee mit einzubeziehen. Jedes Bauwerk muss jahrelang geplant werden, bevor es in die endgültige Bauphase geht. Wer schon im Anfangsstadium den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes im Blick hat, kann unterm Strich viel Geld sparen. Aufwändige Sanierungsarbeiten sind dann später nötig, wenn man gleich auf Qualität setzt. Nach der ausgiebigen Planungsphase erfolgt der Bau und in weiterer Folge die Vergabe des Gewerbeobjekts oder Wohnhauses. In weitere Folge sind im Lebenszyklus eines Gebäudes laufende Arbeiten für die Instandhaltung nötig. Ist der Bau in die Jahre gekommen oder treten Mängel auf, geht es an die Sanierung. In der letzten Phase geht es schließlich um den Abriss – bevor der Zyklus wieder von neuem startet.
Welche Ziele verfolgt Facility Management?
Eines ist klar, die Leistungen eines Facility Managers sind nicht kostenlos. In der Regel kann man das Maßnahmenpaket individuell gestalten. Nicht für jedes Objekt sind die gleichen Aufgaben relevant. Generell ist es durch erfolgreiches Facility Management möglich, die Fixkosten dauerhaft zu senken. Jeder Prozess innerhalb des Gebäudes wird genau unter die Lupe genommen und bewertet. Zwar mögen in der ersten Phase einige Investitionen nötig sein, die sich allerdings auf lange Sicht durchaus rechnen. Wie schon beschrieben geht es dabei nicht nur um das Gebäudemanagement an sich. Einsparungspotential gibt es in vielen Bereichen, der Facility Manager hat einen ganzheitlichen Blickwinkel. Der Profi hilft dabei, Kosten zu senken und über einen längeren Zeitraum hin weg die Erträge zu steigern. Je früher man mit der Evaluierung des Ist-Zustandes und den nötigen Veränderungen beginnt, umso früher bekommen Hauseigentümer die Bewirtschaftungskosten in den Griff.
